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22
2016

一线城市房价为何大涨?

货币扩张是推动中国房价上涨的主要原因,也是当前一线城市房价大涨的主要推手。要解决一线城市房价过快上涨的问题核心是停止货币宽松,同时取消限制特大城市规模、鼓励中小城市发展的政策措施。

一、房价与货币的关系:来自美国和日本的经验

从美国和日本的经验看,房价快速上涨都出现在货币宽松时期,房地产泡沫破裂都发生在货币政策收紧之后。

美国房地产泡沫

泡沫形成。 2000年美国互联网泡沫开始破灭,为了刺激经济增长,美联储从2001年1月至2004年6月连续14次降息,将联邦基金利率由6.5%降低到1.25%。结果,美国房价从2000年开始大幅上涨,房地产泡沫形成。

泡沫破灭。美联储从2004年6月30日开始加息,经过17次连续加息,联邦基金利率由2003年6月25日1%上调至2006年6月29日的5.25%。结果美国房价在2006年达到顶峰,2007年次贷危机全面爆发,2008年金融危机席卷全球。2008年美国经济为零增长,2009年为-2.6%。

再泡沫。2008年次贷危机发生后,美联储通过降息、QE等大幅放松货币刺激经济增长,结果从2013年开始美国房价又开始上涨,目前已经接近前期高点。

 日本房地产泡沫

泡沫形成。1985年日本签订“广场协议”后,为了应对日元升值对经济的冲击,日本政府大幅放松货币,结果从1985年-1990年日本房价和地价加快上涨,房地产泡沫越吹越大。日本6大都市全用途平均地价指数从1985年的92.9上涨到1991年的285.3,涨幅超过2倍。

泡沫破灭。1989年开始日本央行开始收紧货币政策,1989年5月至1990年8月,日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%。同时,日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款。结果,日本房价和地价开始下跌,截至2005年日本6大都市全用途平均地价指数已经下跌了3/4。

二、房价与货币的关系:中国的情况

过去的十年房价与货币供应量同步增长。2015年末中国货币供应量M2达139.2万亿,比2004年末增长4.5倍。2016年1月北京二手房价指数比2004年12月上涨5.5倍,上海、广州、深圳等城市二手房价也都大幅上涨。考虑全国房价涨幅略低于大城市,两者涨幅比较接近(我们认为国家统计公布数据没有真实反映中国房价涨幅)。

货币扩张猛的时期,也是房价上涨最快的时期。为了应对08年金融危机,中国大幅放松货币保增长。2010年末货币供应量M2比2009年末增长28%,比2008年末增长50%。2010年北京二手房价指数比2009年上涨42%,比2008年上涨98%。

三、为何说是货币而不是其它因素,推动中国房价快速上涨?

房价是由供给和需求决定的。导致房价快速上涨的原因不是短期内需求急剧增加,就是供给的大幅减少。如果是供给急剧减少导致的房价上涨,必然会伴随着交易量的大幅下降。以房价上涨较快的2009年为例,当年全国商品房平均售价上涨23.2%,同期商品房销售面积增长43.6%。这说明房价快速上涨不是供给减少导致的,而是需求的急剧增加。影响住房需求的非货币因素很多,包括人口数量和结构、收入水平等,但是这些因素短期都不会发生大的变化,其变动幅度不足以支撑房价持续快速上涨。

即使将房价过快上涨的原因归结为地方政府和开发商的推动、投机性购房增加等非货币因素,也需要借助货币宽松这个条件,否则就无法解释房价的持续快速上涨。在供给没有大幅减少的情况,如果假设货币供应量保持不变,是其他原因导致的房价快速上涨,那么交易量、开发面积、土地储备规模等大幅增加带来的资金需求就要从其他领域拉过来的,其结果是实际资金成本快速上升和经济增长放缓,这将抑制房价进一步上涨。日本、美国的房地产泡沫破灭,都发生在货币收紧、利率上升之后,也印证这一点。

四、货币扩张是如何推动房价上涨的?

2015年末中国货币供应量M2高达139.2万亿,比2004年末增长了4.5倍,新增的巨额货币无论流向哪个领域都会推动其价格快速上涨。房地产具有稀缺性、保有成本低、杠杆交易等特点,是理想投资投机对象。美国、日本、香港、爱尔兰等国家和地区都出现过严重的房地产泡沫。同时,房地产业对经济增长具有巨大的拉动作用,我国政府也正在积极推动城镇化。房地产的投资属性和政府的有意扶持,吸引超发货币流向楼市,推动房价快速上涨。2007年新增个人住房贷款比2005年增加1倍以上,2009年又比2007年增加了近1倍。只要货币处于宽松状态,房价上涨和预期房价上涨会进一步吸引更多资金涌入楼市,推动房价进一步上涨。房价上涨的预期,一方面来源过去十年房价快速上涨的现实,另一方面来源于人们相信:政府未来依然会依赖房地产拉动经济增长,依然会进行货币超发。

综上所述,推动我国房价过快上涨的主要原因是货币扩张,其他因素对房价持续快速上涨不具有决定性作用。特别是不能将房价问题归结于房地产市场自身的问题,房价过快上涨是表象,实质是货币超发,是政府利用廉价的货币刺激经济增长。

五、为何一线城市房价大幅上涨,而三、四线城市房价低迷?

弗里德曼有句名言:“通货膨胀归根结底是个货币现象。”但是在通货膨胀时期,不同商品和服务的价格上涨的时间和幅度是不尽相同的。当货币扩张的强度仅仅能够制造轻微通胀时,部分商品(服务)价格上涨,部分商品(服务)下跌,只是上涨效应超过了下跌效应。当货币扩张导致严重通胀时,商品(服务)价格上涨才是普遍性的,但是涨幅也各不相同。

货币扩张推动房价上涨的道理也是相同的。当货币快速扩张时,会带动全国房价的普遍性上涨。比如2010年1月,70个大中城市中,新建住宅销售价格上涨的69个、下跌的1个(同比)。当货币扩张强中等程度时,部分城市房价上涨部分城市房价下跌。比如2015年12月,70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的21个、下降的49个(同比)。当货币扩张停止或较弱时,就会出现房价普遍下跌。比如2014年4月,70个大中城市中,新建住宅价格下降的69个、持平的1个(同比)。与此相对应,2014年货币供应量M2增幅出现下滑。

概括地说,因为货币扩张的强度不足以支撑全面房价上涨,才导致当前房价的分化。具体如何分化取决于货币以外因素影响的房地产市场供求状况。接下来,需要解释为何是一线城市房价上涨、三四线城市下跌,而不是相反?

从需求方面看,北京、深圳、上海等城市是人口主要流入地,2015年北京常住人口比2006年增长35%,2014年深圳市常住人口比2006年增长65.3%。人口规模流入必将增加这些城市住宅需求,相反人口流出的城市和地区住宅需求减弱。

从供给方面看,一线城市的住宅供应更为紧缺。主要体现在两个方面:一方面,全国范围内北京、上海、深圳这样就业机会的、充满吸引力的城市数量较少,可选择的空间不大,而三、四城市数量众多,可替代性较强;另一方面,北京、深圳等城市商品住宅供应量明显较少,2015年北京住宅竣工面积比前五年(2010-2014年)平均值下降12%,深圳下降了18%。土地供应减少成为制约一线城市商品住宅供应增长的主要因素,北京商品住宅用地供应量逐步减少,深圳市新供应土地越来越少,2014年深圳90%的住宅用地来自城市更新。

此外,我们认为另外一个重要的因素加剧了一线城市与三四城市房价的分化。这个因素就是中国限制特大城市发展、鼓励发展中小城市的政策措施。在国家新型城镇化规划(2014—2020年)中提出“严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模”和“有效控制特大城市新增建设用地规模”的同时,提出“加快发展中小城市”和“适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给”。

人口向大城市流动是全球性的趋势。世界银行2009年世界发展报告《重塑世界经济地理》中指出“世界日益城市化,经济板块也日益集中在最密集的城市中心地区。1900年,世界上最大的100座城市的总人口仅占世界人口4.3%。现在,这100个城市的总人口占世界人口7.5%。”大东京地区仅占日本国土面积的4%,却集中25%的人口;尽管日本现在面临人口负增长状态,但东京地区的人口仍然在增加。我国人口总量大且处于城市化的进程中,特大城市人口增长将是一个不可避免的趋势。

一方面,人们渴望进入大城市工作生活,但政策是限制特大城市规模扩张;另一方面,中小城市因就业机会少对人口缺乏吸引力,但政策要加快中小城市发展,这样会加剧大城市住宅“供不应求”和中小城市“供过于求”的失衡问题。

综上所述,要解决大城市房价过快上涨问题,最重要的是停止货币宽松,同时要放弃限制特大城市规模、鼓励中小城市发展的政策措施。

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付晓东 付晓东

关注经济问题。fuxiaodong78@126.com。

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最新评论

  • green92372017年中国经济增速回升是否意味经济增长动力回升? 2018-01-20

    一个坚持说真话的人!点赞。

  • jjzz中国式“去过剩产能” 2016-08-21

    政府二十年来的去产能政策,一无效,二无聊,三无耻

  • Dickus_Maximus不要拿“硬着陆”来吓唬人 2016-06-08

    基础建设应该和经济发展水平相适应。超前的基础建设造了没人用就是对于资源的浪费。不过余永定这货不会认错的。让他承认错误比让他死都难过。

  • Dickus_Maximus无需担忧“债务—通缩”循环 2016-01-07

    说现在通缩根本就是在为放水找理由。CPI一直在涨。现在的情况说白了就是错误投资的产品(钢铁,水泥,电解铝)在不断跌价,因人们不需要这些产品。由此表现出PPI的下跌。而人们真正需要的东西,却在不断涨价,表现为CPI的不断上升。

  • 焚烧和尚伞资产负债表衰退理论能够解释经济萧条吗? 2015-10-28

    用制造更大泡沫的办法来避免泡沫破灭产生的问题,那么更大资产泡沫又如何处理?这是主张货币宽松者无法回避的问题。 ================================== 用纯经济学的理论无法解读现今中国的具体政治经济现实。 “更大资产泡沫又如何处理?”——留给下一届政府不就得了?哈哈,看起来有点犯浑,确是实情。

  • 付晓东资产负债表衰退理论能够解释经济萧条吗? 2015-10-28

    多谢提醒,人名错误已更正。

  • Dickus_Maximus资产负债表衰退理论能够解释经济萧条吗? 2015-10-28

    还有一点,即使所有的企业都资不抵债,那这些企业都该破产。但问题是现在破产可不是把工人都开了,把机器都当废铁卖了。现在的破产里,那些能生产适销对路产品,经营良好的资产完全可以作为一个整体卖掉。当年雷曼破产,可是雷曼的固定收益部门就作为一个整体被巴克莱吃掉了。旧的所有者赔光了但新的所有者完全可以扩大生产。辜朝明的邮件是r-koo@nri.co.jp。你可以和他理论一下……

  • Dickus_Maximus资产负债表衰退理论能够解释经济萧条吗? 2015-10-28

    那个作者是叫辜朝明不是辜朝阳吧。不过大致内容我同意。辜朝明最扯蛋的地方就是认为资产暴跌造成财富损失。即使按照教科书的理论,资产的价值也是它产生现金流的能力决定。你把它炒上天,它产生现金流的能力也就这点。暴跌价值回归不是很正常嘛。接最后一棒的当然损失惨重,可高价卖给接最后一棒的不是赚得盆满钵满吗。

  • Dickus_Maximus中国经济问题根源到底是什么 2015-10-16

    你忘了说了,刺激消费也没用。P民手里没钱如何消费。国家那堆刺激消费政策多是让P民寅吃卯粮的政策,贻害无穷。中国经济,国家拿得太多,p民拿得太少。国家拿这么多,除了公款吃喝之类“消费”,只能搞一堆面子工程之类的“投资”。现在国家的“投资”没有现金流怎么办,一方面加大货币投放,继续逼银行贷款给它们续命,另一方面继续搜刮p民进行“投资”给国家的面子工程提供订单。

  • 刘启端—成都稳增长要不得,保就业也要不得 2015-09-09

    在一个法治健全、规则公平透明的社会环境下,对于失业率短期升高是有一定免疫力的。但是在一个充满社会不公、人们普遍不满的环境下,对失业率升高容忍度就会很弱,因为失业可能成为人们发泄不满的导火索。不能期望永远用高就业率来掩盖社会矛盾和问题,依法治国和公平正义才是维持社会稳定的基石。 对上面的观点高度赞同。政治经济学,经济问题的根源就是政治问题。希望国家能够更加关注底层社会,弱势群体的生存状态和民生问题,以及解决大量住房空置成鬼城和大量蚁族共存的不合理现象。

  • dat21稳增长要不得,保就业也要不得 2015-09-09

    对的。政府稳增长、保就业,是个很糟糕的做法。保法治公平、给失业人员提供就业培训就好了。

  • Dickus_Maximus稳增长要不得,保就业也要不得 2015-09-09

    你再顺着这条思路写下去,估计离进公安局喝咖啡不远了……

  • Dickus_Maximus如何吸取日本的经验教训 2015-08-31

    可惜你在这里叫破喉咙也没有用。看中央目前的政策就是沿着日本的足迹走在那条不归路上……

  • 付晓东我依然不看好中国经济 2015-07-27

    同意。令人费解的是这么多头顶巨大光环的所谓专家学者,分析问题能力竟然如此之差。哀哉!

  • Dickus_Maximus我依然不看好中国经济 2015-07-27

    张军你不用太当回事。这家伙虽然挂着复旦经院院长的头衔,可估计连常识都够呛。以前他评论地方债的时候曾说过,地方债没问题,因为地方债都有形成资产。拜托,这不是刻舟求剑吗?债务是不变,可资产价格会随时变化。股市6月大崩盘,多少人的资产变小了。社科院最近那个国家资产负债表报告也是同样的荒诞逻辑。