货币扩张是推动中国房价上涨的主要原因，也是当前一线城市房价大涨的主要推手。要解决一线城市房价过快上涨的问题核心是停止货币宽松，同时取消限制特大城市规模、鼓励中小城市发展的政策措施。

一、房价与货币的关系：来自美国和日本的经验

从美国和日本的经验看，房价快速上涨都出现在货币宽松时期，房地产泡沫破裂都发生在货币政策收紧之后。

美国房地产泡沫

泡沫形成。 2000年美国互联网泡沫开始破灭，为了刺激经济增长，美联储从2001年1月至2004年6月连续14次降息，将联邦基金利率由6.5%降低到1.25%。结果，美国房价从2000年开始大幅上涨，房地产泡沫形成。

泡沫破灭。美联储从2004年6月30日开始加息，经过17次连续加息，联邦基金利率由2003年6月25日1%上调至2006年6月29日的5.25%。结果美国房价在2006年达到顶峰，2007年次贷危机全面爆发，2008年金融危机席卷全球。2008年美国经济为零增长，2009年为-2.6%。

再泡沫。2008年次贷危机发生后，美联储通过降息、QE等大幅放松货币刺激经济增长，结果从2013年开始美国房价又开始上涨，目前已经接近前期高点。

 日本房地产泡沫

泡沫形成。1985年日本签订“广场协议”后，为了应对日元升值对经济的冲击，日本政府大幅放松货币，结果从1985年-1990年日本房价和地价加快上涨，房地产泡沫越吹越大。日本6大都市全用途平均地价指数从1985年的92.9上涨到1991年的285.3，涨幅超过2倍。

泡沫破灭。1989年开始日本央行开始收紧货币政策，1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%。同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款。结果，日本房价和地价开始下跌，截至2005年日本6大都市全用途平均地价指数已经下跌了3/4。

二、房价与货币的关系：中国的情况

过去的十年房价与货币供应量同步增长。2015年末中国货币供应量M2达139.2万亿，比2004年末增长4.5倍。2016年1月北京二手房价指数比2004年12月上涨5.5倍，上海、广州、深圳等城市二手房价也都大幅上涨。考虑全国房价涨幅略低于大城市，两者涨幅比较接近（我们认为国家统计公布数据没有真实反映中国房价涨幅）。

货币扩张猛的时期，也是房价上涨最快的时期。为了应对08年金融危机，中国大幅放松货币保增长。2010年末货币供应量M2比2009年末增长28%，比2008年末增长50%。2010年北京二手房价指数比2009年上涨42%，比2008年上涨98%。

三、为何说是货币而不是其它因素，推动中国房价快速上涨？

房价是由供给和需求决定的。导致房价快速上涨的原因不是短期内需求急剧增加，就是供给的大幅减少。如果是供给急剧减少导致的房价上涨，必然会伴随着交易量的大幅下降。以房价上涨较快的2009年为例，当年全国商品房平均售价上涨23.2%,同期商品房销售面积增长43.6%。这说明房价快速上涨不是供给减少导致的，而是需求的急剧增加。影响住房需求的非货币因素很多，包括人口数量和结构、收入水平等，但是这些因素短期都不会发生大的变化，其变动幅度不足以支撑房价持续快速上涨。

即使将房价过快上涨的原因归结为地方政府和开发商的推动、投机性购房增加等非货币因素，也需要借助货币宽松这个条件，否则就无法解释房价的持续快速上涨。在供给没有大幅减少的情况，如果假设货币供应量保持不变，是其他原因导致的房价快速上涨，那么交易量、开发面积、土地储备规模等大幅增加带来的资金需求就要从其他领域拉过来的，其结果是实际资金成本快速上升和经济增长放缓，这将抑制房价进一步上涨。日本、美国的房地产泡沫破灭，都发生在货币收紧、利率上升之后，也印证这一点。

四、货币扩张是如何推动房价上涨的？

2015年末中国货币供应量M2高达139.2万亿，比2004年末增长了4.5倍，新增的巨额货币无论流向哪个领域都会推动其价格快速上涨。房地产具有稀缺性、保有成本低、杠杆交易等特点，是理想投资投机对象。美国、日本、香港、爱尔兰等国家和地区都出现过严重的房地产泡沫。同时，房地产业对经济增长具有巨大的拉动作用，我国政府也正在积极推动城镇化。房地产的投资属性和政府的有意扶持，吸引超发货币流向楼市，推动房价快速上涨。2007年新增个人住房贷款比2005年增加1倍以上，2009年又比2007年增加了近1倍。只要货币处于宽松状态，房价上涨和预期房价上涨会进一步吸引更多资金涌入楼市，推动房价进一步上涨。房价上涨的预期，一方面来源过去十年房价快速上涨的现实，另一方面来源于人们相信：政府未来依然会依赖房地产拉动经济增长，依然会进行货币超发。

综上所述，推动我国房价过快上涨的主要原因是货币扩张，其他因素对房价持续快速上涨不具有决定性作用。特别是不能将房价问题归结于房地产市场自身的问题，房价过快上涨是表象，实质是货币超发，是政府利用廉价的货币刺激经济增长。

五、为何一线城市房价大幅上涨，而三、四线城市房价低迷？

弗里德曼有句名言：“通货膨胀归根结底是个货币现象。”但是在通货膨胀时期，不同商品和服务的价格上涨的时间和幅度是不尽相同的。当货币扩张的强度仅仅能够制造轻微通胀时，部分商品（服务）价格上涨，部分商品（服务）下跌，只是上涨效应超过了下跌效应。当货币扩张导致严重通胀时，商品（服务）价格上涨才是普遍性的，但是涨幅也各不相同。

货币扩张推动房价上涨的道理也是相同的。当货币快速扩张时，会带动全国房价的普遍性上涨。比如2010年1月，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的69个、下跌的1个（同比）。当货币扩张强中等程度时，部分城市房价上涨部分城市房价下跌。比如2015年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的21个、下降的49个（同比）。当货币扩张停止或较弱时，就会出现房价普遍下跌。比如2014年4月，70个大中城市中，新建住宅价格下降的69个、持平的1个（同比）。与此相对应，2014年货币供应量M2增幅出现下滑。

概括地说，因为货币扩张的强度不足以支撑全面房价上涨，才导致当前房价的分化。具体如何分化取决于货币以外因素影响的房地产市场供求状况。接下来，需要解释为何是一线城市房价上涨、三四线城市下跌，而不是相反？

从需求方面看，北京、深圳、上海等城市是人口主要流入地，2015年北京常住人口比2006年增长35%，2014年深圳市常住人口比2006年增长65.3%。人口规模流入必将增加这些城市住宅需求，相反人口流出的城市和地区住宅需求减弱。

从供给方面看，一线城市的住宅供应更为紧缺。主要体现在两个方面：一方面，全国范围内北京、上海、深圳这样就业机会的、充满吸引力的城市数量较少，可选择的空间不大，而三、四城市数量众多，可替代性较强；另一方面，北京、深圳等城市商品住宅供应量明显较少，2015年北京住宅竣工面积比前五年（2010-2014年）平均值下降12%，深圳下降了18%。土地供应减少成为制约一线城市商品住宅供应增长的主要因素，北京商品住宅用地供应量逐步减少，深圳市新供应土地越来越少，2014年深圳90%的住宅用地来自城市更新。

此外，我们认为另外一个重要的因素加剧了一线城市与三四城市房价的分化。这个因素就是中国限制特大城市发展、鼓励发展中小城市的政策措施。在国家新型城镇化规划（2014—2020年）中提出“严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模”和“有效控制特大城市新增建设用地规模”的同时，提出“加快发展中小城市”和“适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给”。

人口向大城市流动是全球性的趋势。世界银行2009年世界发展报告《重塑世界经济地理》中指出“世界日益城市化，经济板块也日益集中在最密集的城市中心地区。1900年，世界上最大的100座城市的总人口仅占世界人口4.3%。现在，这100个城市的总人口占世界人口7.5%。”大东京地区仅占日本国土面积的4%，却集中25%的人口；尽管日本现在面临人口负增长状态，但东京地区的人口仍然在增加。我国人口总量大且处于城市化的进程中，特大城市人口增长将是一个不可避免的趋势。

一方面，人们渴望进入大城市工作生活，但政策是限制特大城市规模扩张；另一方面，中小城市因就业机会少对人口缺乏吸引力，但政策要加快中小城市发展，这样会加剧大城市住宅“供不应求”和中小城市“供过于求”的失衡问题。

综上所述，要解决大城市房价过快上涨问题，最重要的是停止货币宽松，同时要放弃限制特大城市规模、鼓励中小城市发展的政策措施。