付晓东  

核心认识：房价过快上涨是表象，实质是货币超发，是政府利用廉价的货币刺激经济增长。

非货币因素变化无法解释房价的快速上涨

房价是由供给和需求决定的。导致房价快速上涨的原因不是短期内需求急剧增加，就是供给的大幅减少。如果是供给急剧减少导致的房价上涨，必然会伴随着交易量的大幅下降。以房价上涨较快的2009年为例，当年全国商品房平均售价上涨23.2%,同期商品房销售面积增长43.6%。这说明房价快速上涨不是供给减少导致的，而是需求的急剧增加。影响住房需求的非货币因素很多，包括人口数量和结构、收入水平等，但是这些因素短期都不会发生大的变化，其变动幅度不足以支撑房价持续快速上涨。

货币供应量超常增长推动房价快速上涨

2012年末中国货币供应量M2达97.4万亿，比2002年增长了3倍以上，这些新增的巨额货币无论流向哪个领域都会推动其价格的快速上涨。房地产具有稀缺性、保有成本低、杠杆交易等特点，是理想投资投机对象。美国、日本、香港、爱尔兰等国家和地区都出现过严重的房地产泡沫。同时，房地产业对经济增长具有巨大的拉动作用，我国政府也正在积极推动城镇化。房地产的投资属性和政府的有意扶持，吸引超发货币流向楼市，推动房价快速上涨。2007年新增个人住房贷款比2005年增加1倍以上，2009年又比2007年增加了近1倍。只要货币处于宽松状态，房价上涨和预期房价上涨会进一步吸引更多资金涌入楼市，推动房价进一步上涨。房价上涨的预期，一方面来源过去十年房价快速上涨的现实，另一方面来源于人们相信：政府未来依然会依赖房地产拉动经济增长，依然会进行货币超发。

                  没有货币超发，房价的快速上涨就会停止

     即使将房价过快上涨的原因归结为地方政府和开发商的推动、投机性购房增加等非货币因素，也需要借助货币宽松这个条件，否则就无法解释房价的持续快速上涨。在供给没有出现大幅减少的情况，如果假设货币供应量保持不变（或与名义GDP同样增幅），是其他原因导致的房价快速上涨，那么交易量、开发面积、土地储备规模等大幅增加带来的资金需求就要从其他领域拉过来的，其结果是实际资金成本快速上升和经济增长放缓，这将抑制房价进一步上涨。日本、美国的房地产泡沫破灭，都发生在货币收紧、利率上升之后，也印证这一点。

     综上所述，推动我国房价过快上涨的主要原因是货币超发，其他因素对房价持续快速上涨不具有决定性作用。特别是不能将房价问题归结于房地产市场自身的问题，房价过快上涨是表象，实质是货币超发，是政府利用廉价的货币刺激经济增长。房价的快速上涨，必然会吸引土地、劳动力等要素资源向房地产业聚集。房地产业对钢铁、水泥、建材等上游行业以及家电、家具等下游行业具有广泛拉动力。房地产业的快速发展既对城镇基础设施建设提出巨大需求，又为地方政府的投资建设提供资金来源。房地业的快速发展，还将伴随城市规模扩张，进而带动汽车销售快速增长。因此，通过货币超发刺激房价上涨，对经济增长具有显著的拉动作用；但是硬币的另一面是，拉动作用越强表明对市场扭曲作用也越大：货币超发严重扭曲了市场信号，导致房地产及相关行业的过度扩张，进而会产生大量的不当投资。正如巴菲特所言，只有潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。目前货币超发仍在继续，潮水尚未完全退去，但钢铁、水泥等产能过剩行业的错误投资已开始显现。

（本文写于2013年因此有些数据没有更新）