付晓东

目前中国房价比10年前上涨了数倍，北京这样大城市实际涨幅达10倍。房价过快上涨已经是不争的事实，关键的问题是很多人还存有保持房价稳定的幻想。但是中国房价不可能不涨也不跌，不是继续上涨就是下跌。目前像北京这样大城市的住房的租金回报率在2%左右，而五年定期存款利率再加上10%的上浮可以达到5%。如果再考虑到房屋流动性比存款差等因素，住房的租金回报率理应更高。但是，为什么房屋的租金回报率这么低，还有人愿意持有？原因只能是预期房价还会继续上涨，因此可以说目前的中国房价已经包含了巨大的上涨预期。如果市场普遍预期到房价不会继续上涨，理性的结果是抛售住房，房价快速下跌；如果央行放水（货币扩张），预期房价会继续上涨，人们就会争相购买推动房价进一步上涨。简单地说，要么房价下跌，要么用一个更大上涨预期支撑现在的房价。

可能有人坚持认为，让房屋租金上涨，房屋的租金回报率就会回归正常了。如果要让北京这样大城市租金回报率回归正常，就需要在保持房价稳定的基础上租金上涨2倍左右；如果假设用10年时间来实现租金2倍的涨幅，那么租金的年均增速要达到10%以上。而如果房租达到如此快的增长，就需要央行大规模持续放水。但是放水以后，又如何能够期望房价不会上涨。因此，希望租金大幅上涨而保持房价稳定是不切实际的。

也可能有人会提出，如果央行将利率大幅下调至2%左右，那么房屋租金回报就比较合理了。如果央行要将利率降到如此低，那么实际上就是大规模的放水，就会推动房价进一步上涨。

那么为什么目前房价没有出现大涨或大跌？没有大跌是因为很多人在观望下一步政策走向，这种观望情绪来源于这样一种信念：政府不敢让房价大幅下跌。如果中国房价明显下跌，中国经济就出问题，政府就会出手救市。房价没有大涨是因为央行还没有重新启动大规模放水。中国巨大债务风险将限制货币宽松的程度。根据标普估计，2013年底中国非金融企业债务达到14.2万亿美元，美国为13.1万亿美元，中国已超过美国，成为全球未清偿非金融企业债务最多的国家。

房价不涨也不跌是刀刃上的平衡，几无可能。