中国城镇化率低就不会出现房地产泡沫吗?

付晓东

中国城镇化还没有完成成为很多专家反对中国房地产存在泡沫的主要理由。其背后的逻辑是，中国城镇化率较低，还有大量农民要进城，对房地产需求很大。如果按照这样的逻辑推理下去的话，城镇化较高的发达国家也不会出现房地产泡沫。因为发达国家的城市中很多穷人的居住面积很小，甚至一部分人居住在城市贫民区，这些人像中国农民一样也存在所谓的“刚需”。而且美国发生次贷危机前，美国居民家庭住房拥有率不到70%，潜在的需求还很大，按照前面所谓专家的逻辑也不会出现泡沫。问题在于房地产泡沫不是住房的绝对过剩，不是房屋多到白送也没有人愿意住的程度，而是相对过剩，即相对于现阶段居民的收入、偏好及生产要素实际可使用情况而言建得太多了。房地产泡沫本质是错误投资。

从各国实际情况看，房地产泡沫与城镇化程度没有必然的联系。1899年挪威、1997年的菲律宾、马来西亚和泰国，都出现了房价大幅下跌，其中菲律宾房价最大跌幅超过50%。很多人坚持认为只有泡沫破灭以后才知道存在泡沫，上述事实足以表明城镇化没有完成的国家也可能产生房地产泡沫。